Entenda como a reforma tributária impacta reformas e construção em 2026. Descubra as mudanças no NCM, IBS, CBS e saiba como se preparar. Leia nosso guia definitivo.
Se você trabalha com reformas ou construção, sabe bem que o sistema tributário brasileiro é um labirinto. Entre ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins, fica praticamente impossível prever o custo real de uma obra antes de iniciá-la. A boa notícia? Isso está mudando.
A tributação em reformas e construção passará por uma transformação radical a partir de 2026 com a aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, a maior reforma tributária dos últimos 35 anos. Este artigo explica, de forma prática e sem jargões, Como o NCM na Reforma Tributária e tudo que você precisa saber para não ser pego de surpresa quando as novas regras entrarem em vigor.
O que muda em 2026: dos cinco impostos para dois
A reforma traz uma simplificação estrutural: cinco tributos serão substituídos por um IVA Dual composto por IBS e CBS. Parece simples, mas o impacto operacional é profundo.
Adeus aos tributos antigos
Os cinco impostos que conhecemos atualmente sairão de cena:
- ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços)
- ISS (Imposto sobre Serviços)
- IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados)
- PIS (Programa de Integração Social)
- Cofins (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social)
Essa mudança é crucial porque, atualmente, determinar qual imposto incide sobre um material, serviço ou mão de obra em reformas é fonte constante de litígio. O mercado paga caro por essa indefinição.
Bem-vindo ao IVA Dual: IBS e CBS
Entram em seu lugar dois novos tributos sobre valor agregado:
| Tributo | Sigla | Competência | Alíquota Estimada | Implementação Completa |
|---|---|---|---|---|
| Imposto sobre Bens e Serviços | IBS | Estados e Municípios | 17,7% | 2033 |
| Contribuição sobre Bens e Serviços | CBS | Federal | 8,8% | 2027 |
| IVA Total (Dual) | — | — | 26,5% a 28% | 2033 |
Para o setor imobiliário e de construção, há uma boa notícia: ambos receberão um redutor de 50% nas alíquotas, resultando em uma carga efetiva aproximada de 13,25%.
NCM na Reforma Tributária: o código que define tudo
Se você já preenche nota fiscal eletrônica, conhece a importância da NCM na Reforma Tributária, Nomenclatura Comum do Mercosul (NCM). Mas com a reforma tributária, a NCM deixa de ser apenas um código classificatório e se torna a chave operacional para o cálculo do IBS e CBS.
Isso significa que cada material de construção, cada serviço prestado em uma reforma, será enquadrado em um NCM específico que, por sua vez, determinará:
- Qual alíquota de IBS/CBS se aplica
- Se há deduções ou créditos disponíveis
- Qual regime tributário é acionado
Na prática, os fornecedores de materiais terão que atualizar seus cadastros de produtos para refletir corretamente o novo código de classificação. Empresas que não prepararem essa “matriz de correlação entre códigos antigos e novos” correrão risco de rejeições nas notas fiscais eletrônicas.
De que forma a transição acontece: o cronograma 2026-2033
Não é tudo de uma vez. O governo desenhou uma transição cuidadosa em sete anos:
2026: o ano de teste
- CBS e IBS começam com alíquotas simbólicas (CBS 0,9%, IBS 0,1%)
- Os tributos antigos continuam vigentes
- Será possível testar sistemas, validar processos, calibrar alíquotas
- Não há recolhimento obrigatório de IBS/CBS em sua forma plena
2027: CBS entra em vigor
- PIS e Cofins são extintos
- CBS passa a ser cobrado com alíquota aproximada de 2,08% para operações imobiliárias
- Regime especial de tributação (RET) é mantido, mas CBS sai da alíquota única de 4%
2029-2032: implementação gradual do IBS
- Começam os aumentos graduais das alíquotas
- ICMS continua reduzindo
- ISS começa o processo de substituição
2033: plena vigência
- Extinção completa de ICMS e ISS
- IBS em alíquota plena (aproximadamente 17,7% + CBS 8,8%)
- Sistema unificado em funcionamento integral
Impactos financeiros reais para seu projeto
Quanto isso custará na prática? Aqui está o que o Ministério da Fazenda projeta:
Imóvel popular (exemplo: R$ 200 mil)
Redução estimada: 5,5%
Um imóvel de interesse social deve ficar mais barato porque:
- Há um redutor social de R$ 100 mil no valor tributado
- A alíquota é reduzida em 50%
Imóvel de alto padrão (exemplo: R$ 2 milhões)
Aumento estimado: 2,3%
Apesar do redutor de 50%, a base tributária maior implica em aumento modesto de custo.
A carga tributária antes e depois
| Situação | Carga Anterior | Carga Futura (2033) | Variação |
|---|---|---|---|
| Construção Civil (média) | 8,1% | 13,25% (com redutor) | ↑ 63,6% |
| Operação imobiliária – RET | 4,0% | 2,08% CBS + IBS (gradual) | Transição complexa |
| Aluguel de imóvel | Diversos ISS + PIS/Cofins | IBS/CBS + redutor R$ 600/mês | Misto |
⚠️ Importante: Essas projeções assumem que as alíquotas finais de IBS e CBS serão mantidas. Alterações futuras do Legislativo podem mudar esse cenário.
XML com IBS e CBS: o que muda na nota fiscal
Quem emite nota fiscal eletrônica (NF-e) sabe que o XML é o coração do documento. A reforma obriga uma reestruturação completa desse arquivo.
Mudanças no layout do XML
Atualmente, a nota fiscal contém blocos separados para ICMS, ISS, PIS, Cofins e IPI. Cada um com suas regras próprias.
A partir de 2026 (com maior rigor em 2027), o XML será reorganizado em dois novos blocos principais:
<IBS>: com campos para alíquota, base de cálculo, valor do imposto, UF e município de destino<CBS>: com estrutura semelhante, mas de competência federal
Campos obrigatórios por item
Cada item da nota fiscal passará a exigir:
- CST-IBS/CBS – código de situação tributária específico para os novos tributos
- cClassTrib – classificação tributária que determina o regime aplicável
- vBC – valor da base de cálculo
- pIBSUF – percentual de IBS destinado ao estado
- pIBSMun – percentual de IBS destinado ao município
- pCBS – alíquota da CBS
- vIBS e vCBS – valores calculados
Exemplo: como funciona na prática
Imagine uma nota fiscal de materiais de construção no valor de R$ 10.000:
Antigamente:
- ICMS: R$ X (depende do estado, CST, CFOP, etc.)
- IPI: R$ Y (depende da classe de produto)
- PIS/Cofins: R$ Z (seguem outras regras)
- Total confuso e com múltiplas disputas
Agora (2026+ em diante):
- Base IBS/CBS: R$ 10.000
- IBS (17,7% em 2033, hoje reduzido): R$ X
- CBS (8,8% em 2033, hoje reduzido): R$ Y
- Tudo no mesmo bloco, sem ambiguidade
Obrigatoriedade legal
A Lei Complementar 214/2025 exige que a partir de 1º de janeiro de 2026, todos os contribuintes do regime normal façam constar do XML:
- Dados de IBS
- Dados de CBS
- Indicação de regimes especiais (se aplicável)
Atenção: Não haverá rejeição automática pelo sistema em 2026, mas não informar esses dados constitui descumprimento da obrigação legal e pode resultar em autuações fiscais.
Como se preparar: um plano de ação prático
Para construtoras, incorporadoras e reformadores
Passo 1: Audit do seu sistema (até março de 2026)
- Verifique se seu ERP/software de nota fiscal foi atualizado com os novos grupos IBS/CBS
- Teste a geração de XML com os novos campos
- Treine sua equipe fiscal e de TI
Passo 2: Revisão de cadastros (até junho de 2026)
- Atualize o NCM de todos os seus fornecedores e materiais
- Crie uma matriz de correlação entre códigos antigos e novos (para rastreabilidade)
- Parametrize as alíquotas de IBS/CBS por produto/serviço
Passo 3: Validação de processos (durante 2026)
- Use o ambiente de teste do governo para validar nota fiscais
- Simule operações com os novos tributos
- Ajuste precificação se necessário
Passo 4: Planejamento tributário (2026-2027)
- Consulte um especialista em tributação construtiva
- Revise contratos de obra para cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro
- Prepare-se para a possível adoção de métodos construtivos industrializados (que aproveitam melhor os créditos)
Para fornecedores de materiais
- Atualize e-commerces e catálogos com NCM corretos
- Treine vendedores sobre as novas regras
- Comunique a clientes construtoras as mudanças nos créditos disponíveis
Vantagens inesperadas: o lado positivo da reforma
Apesar do aumento de carga em alguns casos, a reforma traz benefícios significativos:
Fim da zona cinza tributária
Hoje, material de construção fornecido dentro da obra é ICMS, mas se vem de fora é um caos. A reforma unifica tudo sob um único tributo não cumulativo, elimina essas disputas.
Estímulo à industrialização
Como comentou Fernando Guedes, Vice-Presidente Jurídico da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção):
“Ao proporcionar um tratamento isonômico, a reforma tributária induz a industrialização da construção, com diversos outros ganhos, como a redução de problemas de pós-obra.”
Isso significa que construtoras que adotarem pré-fabricação e sistemas construtivos eficientes ganharão vantagem competitiva.
Crédito integral em insumos
Pela primeira vez, a construção civil poderá aproveitar crédito fiscal integral sobre materiais, equipamentos e serviços utilizados nas obras. Isso reduz custos de forma significativa, desde que bem gerenciado.
Os desafios que ninguém fala
Mão de obra não gera crédito
O principal insumo da construção civil é mão de obra, e aqui está o problema: folha de salário não é base para crédito de IBS/CBS. Isso significa que a redução de carga será menor do que poderia ser.
Transição de RET complexa
O Regime Especial de Tributação (RET) – aquele que reduzia carga para incorporações – será mantido, mas de forma modificada. A partir de 2027, a CBS não fará mais parte da alíquota de 4%, quebrando a lógica da simplicidade anterior.
Necessidade de controladoria robusta
A não cumulatividade exigirá que as construtoras implementem controles contábeis e fiscais muito mais rigorosos para apurar créditos e débitos. Isso aumenta custo operacional no curto prazo.
Caso de uso: uma reforma residencial de R$ 50 mil
Para deixar concreto, vamos simular:
Reforma de apartamento: R$ 50.000
| Componente | Valor | Tributação Antiga | Tributação 2033 | Diferença |
|---|---|---|---|---|
| Materiais | R$ 25.000 | ISS 5% + ICMS 7% + PIS/Cofins 3,65% | IBS + CBS (13,25%) | Ligeiro aumento |
| Mão de obra | R$ 20.000 | ISS 5% | IBS + CBS (13,25%) | Significativo aumento |
| Projeto/Admin | R$ 5.000 | ISS 5% | IBS + CBS (13,25%) | Significativo aumento |
| Total de tributo | — | ~R$ 3.325 | ~R$ 6.625 | +99% |
Observação: Este é um cenário simplificado sem considerar créditos (que variam muito) e sem a transição gradual de 2026-2032. A realidade será menos drástica durante a transição.
Perguntas frequentes sobre tributação em reformas e construção
O que é NCM e por que é importante agora?
A Nomenclatura Comum do Mercosul (NCM) é um código de 8 dígitos que classifica produtos. Na reforma tributária, ele passa a ser a chave para determinar alíquotas de IBS/CBS. Todos os fornecedores de materiais de construção devem garantir que seus NCMs estejam atualizados até 2026, sob risco de rejeição de notas fiscais e autuações fiscais.
Posso continuar usando o sistema antigo em 2026?
Tecnicamente, sim. Os tributos antigos continuarão vigentes durante a transição. No entanto, contribuintes do regime normal são obrigados a informar IBS/CBS no XML desde 1º de janeiro de 2026. Simples Nacional tem até 2027. Não informar configura descumprimento legal.
Quem se beneficia mais da reforma: construtora ou cliente?
Depende. Se a construtora conseguir aproveitar bem os créditos e adotar métodos industrializados, repassa economia para o cliente. Se optar por manter processos tradicionais, o aumento de carga pode subir preços. O cliente de imóvel popular sai ganhando (redução estimada de 5,5%).
O xml com ibs e cbs é diferente para cada estado?
Parcialmente. A estrutura do XML é nacional (mesmos campos obrigatórios). Mas as alíquotas de IBS variam por estado e município, então o preenchimento final depende da localização da obra. Fornecedores nacionais precisarão de sistemas flexíveis.
Preciso trocar de software agora?
Depende da sua situação. Se seu ERP foi atualizado em 2024 ou 2025, provavelmente já tem os campos de IBS/CBS. Teste em homologação. Se não tem, procure o fornecedor. Software legado que não será atualizado exigirá migração ou substituição antes de 2026.
Conclusão: o futuro é previsível
A tributação em reformas e construção em 2026 será mais simples e mais transparente, apesar da curva de aprendizado. Desaparecem cinco tributos confusos, entram dois claros e baseados em valor agregado.
O desafio não é conceitual – é operacional. Você precisa:
- Atualizar seu sistema para emitir XML com IBS e CBS
- Treinar sua equipe fiscal e contábil
- Revisar precificação de contratos de obra
- Planejar estratégias para aproveitar créditos
Quem se antecipar e fizer esse trabalho em 2025 estará à frente dos concorrentes em 2026. Quem deixar para última hora enfrentará rejeições de notas fiscais, multas e surpresas desagradáveis.
Quer dominar esse tema? Consulte um especialista em tributação da construção civil, atualize seus sistemas ainda em 2025 e simule suas operações no ambiente de testes disponibilizado pela Receita Federal. Seu fluxo de caixa agradecerá.
Pronto para se adaptar? Comece hoje mesmo: audit seu ERP, valide seu NCM e teste o novo XML. Não deixe essa transformação tributária pegar você de surpresa em 2026.
